Kvartal 400 (Pappen) – områdereguleringsplan – kunngjøring av bystyrevedtak
Klagefristen er 16.07.2026.
Sarpsborg bystyre har i møte den 18.06.2026, sak 50/26, vedtatt områdereguleringsplan for Kvartal 400 (Pappen) med tilhørende bestemmelser.
Planområdet ligger i utkanten av Sarpsborg sentrum, mellom jernbanen, Follogata og Olav Haraldssons gate (fv. 118). Deler av planområdet strekker seg fra jernbanen til Per Gyntveien, mellom Hansa Borg Bryggerier og boligbebyggelsen langs Kjennshaugveien. Planområdets avgrensning fremgår av kartet nedenfor.
Her finner du planområdet i kommunens kartportal
Og i planregiter: https://arealplaner.no/sarpsborg3105/arealplaner/86
Hensikten med planen er å transformere et lukket industriområde til en integrert del av Sarpsborg sentrum og bydelene rundt. Planen legger til rette for ny bolig-, kontor- og næringsbebyggelse, utvikling av grønnstruktur og samferdselsnett.
Videre sikrer planen vern og ombruk for deler av fabrikkbebyggelsen. Kvartalene langs Follogata skal tilpasses bebyggelsen på Fritznerbakken gjennom bruk av saltak, og noe lavere høyder enn ellers på planområdet.
Kvartalene langs jernbanen får høyere utnyttelse, inkludert et punkthus på ca. 14 etasjer. Fasader skal hovedsakelig være i tegl, som gjenspeiler områdets særpreg, med innslag av andre materialer og farger som kan bidra til variasjon. Grepene skal bidra til å skape attraktive byrom og gårdsrom, med variert arkitektur og grønne elementer.
I tillegg sikrer planen justeringer på eksisterende samferdselsarealer i Follogata og Olav Haraldssons gate, for å sikre bredere fortau, sykkelfelt, renovasjon, beplantning og kollektivholdeplass.
En mindre del av planområdet strekker seg fra jernbanen til Per Gyntveien, mellom Hansa Borg Bryggerier og boligområdet i Kjennshaugveien. Hensikten med denne delen er å etablere gang- og sykkelforbindelser under jernbanen og videre til områder på Lande/Kurland.
Planforslaget er utarbeidet som en områderegulering, med detaljregulering for en større del, slik at 7 av 10 felt kan bygges ut basert på vedtatt plan. For tre kvartaler mot jernbanen og Valaskjold bru er det krav om videre detaljregulering. Planen åpner for ca. 700 boenheter. Nærings- og kontorarealer er foreløpig beregnet til 14500 m2 kontor og 12500 m2 sentrumsformål. Tallene er basert på et mulig utbyggingsprosjekt, og kan justeres ved detaljprosjektering.
Forslagstiller har en intensjon om gradvis transformasjon av planområdet over 15-20 år. Tomme lokaler ønskes benyttet til f.eks. forretning/kontor o.l. i en tidsbegrenset periode mens området bygges ut
Illustrasjon: Landskapsplan
Illustrasjon: Planlagt tiltak, sett fra Olav Haraldssons gate.
Bystyrets vedtak kan påklages
Eventuelle klager må inneholde hvilket vedtak du klager på, hvilke endringer du ønsker, begrunnelse og underskrift, og sendes innen 16.07.2026 som e-post til postmottak@sarpsborg.com eller til Sarpsborg kommune, postboks 237, 1702 Sarpsborg.
Eventuelle krav om innløsning og erstatning etter plan- og bygningslovens §§ 15-2 og 15-3 må fremsettes senest tre år etter denne kunngjøring.
Nærmere opplysninger kan fås ved henvendelse til postmottak@sarpsborg.com (ref. PLAN-23/00514).
Vedlegg:
Saksutskrift - Områdereguleringsplan for Kvartal 400 (Pappen) – sluttbehandling
01 Plankart
02 Planbestemmelser
03 Planbeskrivelse
04 Merknader etter offentlig ettersyn med kommentarer
05 Merknader etter begrenset høring med kommentarer
06 Designmanual
07 Illustrasjonsprosjekt
08 Illustrasjonsplan
09 Kvartaler i Follogata - notat
10 Høyhus - notat
11 Teknisk plan for fv. 118
12 Trafikkanalyse
13 Fagrapport VA- og overvann
14 Renovasjonsteknisk plan
15 ROS analyse
16 Konsekvensutredning av klima- og miljøtema
17 Kulturmiljø fagrapport
18 Landskap fagrapport
19 Naturmangfold fagrapport
20 Friluftsliv fagrapport
21 Støy og Vibrasjoner
22 Vurdering av luftkvalitet
23 Forurenset grunn fagrapport
24 Vindanalyse
25 Innledende miljøgeologisk undersøkelse
26 Geoteksnisk datarapport
27 Vurdering av områdestabilitet
28 Kvalitetsikring - kontrollskjema for områdestabilitet
29 Kvalitetsprogram
30 Medvirkning