Sentrumsplan 2019 - 2031
Vi ønsker et attraktivt og levende sentrum - og sentrumsplanen er et verktøy for sentrumsutviklingen.
Hovedmålet med planen er å utvikle sentrum som et samlingspunkt og som en drivkraft for at Sarpsborg skal være en attraktiv by.
Sentrumsplanen gir rammer for utviklingen av sentrumsområdet. Den avklarer hvor det kan bygges og ikke kan bygges, hva som kan bygges, hvordan det kan bygges og hvilke bygningsmiljøer og grønnstruktur. Planen legger opp til kompakt byutvikling, med et mål om at 40 prosent av befolkningsveksten fram mot 2031 skal skje i sentrumsplanområdet.
Sentrumsplanen inneholder syv plangrep:
- Vi utvikler en kompakt by med gangavstand til dagligdagse gjøremål
- Vi utvikler sentrumstriangelet som tyngdepunkt for handel, næring og kultur, med nytt, fremtidsrettet stasjonsområde som motor
- Vi bygger den moderne byen på historisk identitet
- Vi tilrettelegger for urban bebyggelse
- Vi tilrettelegger for fleksibel kvartalsutbygging
- Vi styrker offentlige byrom
- Vi styrker byens attraktivitet ved å sette miljøvennlig transport i fokus
3D-modell
I denne 3D-modellen kan du se sentrumsplanen maksimale høyder, og hvordan dette påvirker sol- og skyggeforhold. Volumene er generert automatisk og dekker hele kvartalenes overflate. Det er altså kun en teoretisk framvisning av maksimal utnyttelse uten hensyn til andre krav. Anbefalt nettleser for denne applikasjonen er Chrome.
Fortellerkart
Se sentrumsplanen i et fortellerkart her
Her finner du sentrumsplanen og alle tilhørende dokumenter:
Planbeskrivelse
Planbestemmelser og retningslinjer
Plankart A0
Temakart Kulturmiljø
Temakart Gul liste
Temakart SEFRAK-registrerte bygninger
Temakart Bygninger vurdert for vern
Temakart Høyder og bygningstypologi
Temakart Bykjerne og kvartalsstruktur
Temakart Grønnstruktur
Temakart Hensynssoner storulykkerisiko
Temakart Lekeplassdekning
Temakart Barnetråkk
Temakart Grunnforhold
Temakart Forurenset grunn
Temakart Luftforurensing
Temakart Støy
Temakart Flomveier
Delutredninger og dokumenter:
Saksutskrift (sluttbehandling i bystyret 20. 06. 2019)
ROS-analyse (Risiko- og sårbarhetsanalyse)
Konsekvensutredning og alternativvurdering
Belysningsplanen vedtatt 2013
Lokalklimaanalyse og grønnstrukturutredning
Steds- og mulighetsanalyse, av Rodeo arkitekter:
Kvartalenes utnyttelsesgrad, av tre lokale arkitektkontor
Mulighetsstudie knutepunktutvikling Sarpsborg, av tre skandinaviske konsulentteam
Evalueringsrapport til mulighetsstudie om knutepunktutvikling for Sarpsborg, av prosjektgruppen bestående av Sarpsborg kommune, Statens vegvesen, Østfold fylkeskommune og Bane NOR
Mindre endringer
For at sentrumsplanen skal være et godt styringsverktøy er det viktig å oppdatere planen ved behov. Kommunen har foretatt to mindre endringer etter planen ble vedtatt i 2019.
17. november 2022
- Det ble gjort fire mindre endringer av sentrumsplanens plankart med temakart og ti mindre endringer av sentrumsplanens bestemmelser. For mer informasjon se
14. april 2021
- Det ble gjort en mindre endring av sentrumsplanens bestemmelse § 4.1b «unntak fra plankrav» punkt v).For mer informasjon se
Har du innspill eller spørsmål om sentrumsplanen?
Kontaktpersoner:
Katarzyna Mitwicka, rådgiver/arealplanlegger
Telefonnummer: 481 90 465
Endring av sentrumsplanen: hensynssone for grunneierfinansiert infrastruktur
Sentrumsplanen foreslås endret for å innta hensynssone for grunneierfinansiert infrastruktur. Dersom hensynssonen vedtas, må alle som søker om et byggetiltak innenfor hensynssone betale et kostnadsbidrag per kvadratmeter for det de ønsker å bygge. Dette skal gå til oppgradering av infrastrukturen i sentrum.
Kontaktperson for dette planarbeidet: Tonje Lervik, 48 09 07 12.
Ofte stilte spørsmål
Hva er hensynssone for grunneierfinansiert infrastruktur?
Hensynssone for grunneierfinansiert infrastruktur er en ny type finansieringsordning som skal omfatte infrastruktur som er nødvendig for utbyggingen som skal skje i sentrum. Prinsippet er at de som bygger ut i sentrum og dermed øker belastningen på infrastrukturen, skal bidra til å oppgradere denne. Dersom ikke utbyggere bidrar til oppgraderingen, må kommunen betale for all nødvendig infrastruktur selv.
Hvem må betale?
Alle som skal søke om et byggetiltak innenfor hensynssonen må betale et kostnadsbidrag for å få igangsettingstillatelse. Det gjelder både private grunneiere og profesjonelle utbyggere.
Må jeg betale noe hvis jeg skal bygge et tiltak som ikke er søknadspliktig?
Nei, dersom du ikke skal søke om et tiltak, er du ikke avhengig av en igangsettingstillatelse, og du må heller ikke betale et kostnadsbidrag.
Selv små tiltak er søknadspliktige på min tomt – må jeg likevel betale?
Utgangspunktet er at det må betales for alle typer tiltak, så lenge det må søkes om. Men vi kan sette bestemmelser om at visse tiltak skal være unntatt betalingsplikt. For eksempel terrasser, mindre tilbygg, garasjer eller andre tiltak som ikke øker antall boenheter. Det blir en del av vurderingen i det videre planarbeidet om noen typer tiltak skal unntas fra betalingsplikten.
Hvor mye må utbyggere innenfor hensynssonen betale?
Kommunen skal først kartlegge hvilke tiltak som er nødvendige og som det er ønskelig å kreve opparbeidet for å få bygge ut i sentrum. Det beregnes hva det vil koste å opparbeide disse tiltakene. Deretter beregnes det hvor mange kvadratmeter bruksareal sentrumsplanen åpner for å bygge ut. Kostnaden for tiltakene fordeles på antall kvadratmeter som sentrumsplanen åpner for å bygge ut. Det vurderes også hvor mye det offentlige skal bidra med. Til slutt vil vi sitte igjen med et kostnadsbidrag per kvadratmeter bruksareal (kvm BRA) det søkes om. Kvadratmeterprisen vil være den samme for store og små tiltak. Dersom kostnadsbidraget settes til 1000 kr per kvm BRA, vil tiltakshaver måtte betale 150.000 kr for å få igangsettingstillatelse (IG) for å bygge en enebolig på 150 kvm BRA, eller 12.000.000 kr for å få IG til å sette opp en blokk på 12.000 kvm BRA.
Når må man betale?
Den som søker om tiltak, må betale i forbindelse med byggesøknadsbehandlingen, før det kan gis igangsettingstillatelse.
Hvilke infrastrukturtiltak skal pengene brukes til?
Pengene skal brukes til å betale for infrastruktur som er nødvendig for utbyggingen som sentrumsplanen åpner for. Det er enda ikke bestemt hvilke konkrete tiltak kostnadsbidragene skal gå til. Typiske tiltak er teknisk infrastruktur, som vann- og avløpsrør, samferdselstiltak, som vei, fortau og gang- og sykkelveier, grønne tiltak, som parker, lekeareal og trær, idrettsanlegg og forsamlingslokaler, overvannsanlegg, sikringstiltak mot ras med mer. Tiltakene må være offentlige, eller offentlig tilgjengelig. Tiltakene kan være kommunale, fylkeskommunale eller statlige.
Hvor skal hensynssonen være?
Det er enda ikke bestemt hvor i sentrum hensynssonen skal være. Hensynssonen kan være i enten hele eller deler av sentrumsplanområdet.
Hvor lang varighet har hensynssonen?
Hensynssonen varer i 30 år, dersom ikke annet blir bestemt gjennom dette planarbeidet. Det betyr at alle som søker om byggetiltak de neste 30 år, må betale et kostnadsbidrag.
Kan summen/kostnadsbidraget endre seg gjennom hensynssonens levetid?
Ja. Det kan for det første settes bestemmelse om at kostnadsbidraget skal justeres etter konsumprisindeksen. For det andre skal kostnadsberegningen oppgraderes minst hvert femte år. Da kan kostnaden justeres opp eller ned.
Hvem skal gjennomføre infrastrukturtiltakene?
Det kan enten være kommunen som opparbeider tiltakene, eller private utbyggere etter avtale med kommunen. Kommunen må sørge for at tiltakene er opparbeidet i løpet av hensynssonens levetid.
Forholdet til utbyggingsavtaler
Bruk av utbyggingsavtale og hensynssone for grunneierfinansiering kan ikke kombineres. I områder innenfor henssynssonen der utbyggingsavtale er inngått, eller tenkt inngått, er det aktuelt å endre reguleringsplanen for å tilpasse hensynssonen. Dette må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle.
Må tiltakshaver betale byggesaksgebyr i tillegg til kostnadsbidrag for infrastruktur?
Ja. Byggesaksgebyret skal dekke kommunens kostnader med å behandle byggesøknaden, mens kostnaden for den grunneierfinansierte infrastrukturen skal dekke nettopp infrastrukturkostnaden.