Kommunale festetomter

Her kan du lese mer om innløsning av festetomter i Sarpsborg kommune

Fram til 31.12.2022 har festere av bolig- og fritidsfeste fått tilbud om å innløse sine festetomter i henhold til politiske vedtatte retningslinjer. Fra 01.01.2023 skjer all innløsning av kommunale festetomter til bolig- og fritidsformål etter tomtefestelovens bestemmelser.

Gjeldende regelverk ved innløsning av festetomt til bolig- og fritid

Fester kan kreve å få innløst festetomt til bolig- og fritid når det er gått 30 år av festetiden, eller når festetiden er ute. Etter at det har gått 30 år av festetiden, kan festeren kreve å få innløst en festetomt til bolighus hver gang det er gått to nye år og en festetomt til fritidsformål hver gang det har gått 10 nye år, jfr. tomtefestelovens § 32 første ledd. Krav på innløsning må festeren fremsette skriftlig senest ett år før innløsningstiden er inne.

Hovedregelen er at innløsningssummen settes til den årlige festeavgift multiplisert med 25. Den årlige festeavgift er her den regulerte avgift, jf. tomtefestelovens § 15.

Ved innløsning av festetomt som ikke er festet bort på ubegrenset tid uten oppsigelsesrett for bortfesteren (tidsbegrensede kontrakter), kan bortfesteren velge om innløsningssummen skal være 25 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstidspunktet eller 40 prosent av tomteverdien på innløsningstiden, med fradrag for verdiøkning som festeren har tilført tomten, jfr. tomtefesteloven § 37 første ledd, tredje punktum.

Sarpsborg kommunes praksis fra 01.01.2023

Etter kommuneloven skal Sarpsborg kommune forvalte sine aktiva best mulig. Vi vil derfor iht ovennevnte lovbestemmelse velge det høyeste beløpet av de to alternativene (der vilkårene for at bortfester kan velge er innfridd). For å finne markedsverdien må vi innhente en verdivurdering foretatt av en uavhengig takstmann. Vårt pristilbud vil være i overensstemmelse med denne. Verdivurderingen er gyldig i seks måneder. Eventuelle tidligere verdivurderinger som er eldre enn seks måneder er dermed ikke gyldig. Kommunen dekker nødvendige omkostninger i forbindelse med verdivurderingen, og fester er ikke bundet av et pristilbud. Festeren bærer alle kostnader til fradeling og hjemmelsoverføring.

Dersom det er av interesse for fester å innløse festetomten til det høyeste av

a) 40 prosent av verdien og

b) 25 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstidspunktet,

vil vi innhente en verdivurdering. Vårt pristilbud vil være i overensstemmelse med den (alternativ a) eller alternativ b). Dette avhenger av om festekontrakten er å anse som tidsubegrenset eller ikke (jf. ovenfor).

Verdiberegningen av tomten

Verdsettelsesprinsippene følger av tomtefesteloven, og utgangspunktet er at man skal frem til verdien av tomten på innløsningstidspunktet. Festetomten skal da verdsettes som råtomt sett bort fra festekontrakten og bygningene. Tomteverdien skal samtidig ikke settes høyere enn det tomten kunne selges for om det bare var tillatt å oppføre tilsvarende bygninger som er oppført på tomten i dag, jfr. tomtefestelovens § 37, første ledd.

Det er tomten slik den så ut da festeforholdet startet (for første fester, hvis det har vært flere) som skal danne grunnlag for verdsettelsen. Det bes derfor opplyst om tomten er forandret siden den gang. Vi sikter ikke til bebyggelse, ledninger og andre installasjoner eller beplantning, kun tomtens form og beskaffenhet. Hvis støttemur og lignende er oppført av festeren, bør det nevnes.

Det bes også opplyst om dere eller tidligere festere har utført arbeid utenfor tomten som dere mener har tilført tomten verdi, f.eks. vei- eller ledningsarbeider frem til offentlig tilknytnings-punkt.

Skjønnsretten

Dersom fester ønsker innløsning av festetomten, men ikke er enig i prisen vi tilbyr, kan fester kreve at innløsningssummen og øvrige vilkår for innløsning fastsettes ved rettslig skjønn, jfr. tomtefestelovens § 37, annet ledd. Vi vil også gjøre oppmerksom på at etter at verdien er fastsatt ved skjønn, har fester frist på fire uker til å si fra seg kravet om innløsning. Velger fester da å trekke seg fra kjøpet, kan vi kreve at fester dekker alle våre nødvendige kostnader i forbindelse med kravet, også saksomkostninger i henhold til domsslutningen.

Kommunen dekker ikke utgifter til advokatbistand ved innløsning av festetomter, med mindre dette blir bestemt i skjønnsretten.

Næringsformål

For tomtefeste til næring, industri og forretningsvirksomhet, er det politisk vedtatt at festeren kan innløse sin festetomt til takst, dersom tomten ikke er av strategisk viktig betydning for kommunen som eiendomsforvalter. Nødvendige omkostninger i forbindelse med verdivurderingen, må fester selv betale, dersom fester velger å avslå innløsningstilbudet.
Ta kontakt med Team forvaltning og utvikling for takstmandat og nærmere informasjon.

Forbehold

Det tas forbehold om at det for enkelte eiendommer er gjort unntak i loven eller at annet følger av det som er avtalt i festekontrakten mellom partene. Ved krav om innløsning gjør kommunen en konkret vurdering av festekontrakten for å se om det skal gjøres unntak i forhold til ovennevnte regler.

Henvendelser sendes til

Sarpsborg kommune, Team forvaltning og utvikling, Postboks 237, 1702 Sarpsborg eller
postmottak@sarpsborg.com

Kommunen har kun anledning til å yte veiledning til festere av kommunal festetomt.
Andre som trenger råd og veiledning om tomtefeste, bør henvende seg til eiendomsmegler, rettshjelper eller advokat.