Bolig og fortetting

På denne siden finner du informasjon om boligbebyggelse i eldre planer.

Kommunen har mange eldre reguleringsplaner. Avhengig av når planen er vedtatt og hvem som har vært forslagsstiller for planen, er det brukt ulike betegnelser på boligbebyggelsen. For å sikre at etablerte villastrøk forble etablerte villastrøk lagde kommunen i 2005 en retningslinje med tolkning av disse begrepene i eksisterende reguleringsplaner. 

Hele retningslinjen med gjennomgang av begrepsbruk finner du her. 

Iht. ovennevnte retningslinje/avklaring er følgende begrep å anse som enebolig:

1. Frittliggende eneboliger
2. Bolighus
3. Eneboliger
4. Boligformål
5. Boliger
6. Frittliggende bolighus
7. Eksisterende bebyggelse
8. Prosjektert bebyggelse
9. Boligbebyggelse
10. Våningshus

Med de ti ovennevnte begrep forstås, når eiendommen omfattes av en reguleringsplan vedtatt før 21.09.2005, en bolig med 1 primærenhet og inntil 1 sekundærenhet (hybel-/sokkelleilighet) - med mindre annet er spesifisert i planen. Sekundærenheten kan ha et bruksareal (BRA) på inntil 50 m².

Definisjon på 1½-etasje: I mange eldre reguleringsplaner brukes begrepet 1½-etasje. I regelverket finnes det ingen forklaring på hva som ligger i dette begrepet. I Sarpsborg kommune har vi imidlertid en lang praksis på hva dette innebærer. I reguleringsplaner hvor 1½-etasje er angitt som maksimalt tillatt etasjeantall, kan det i «halvetasjen» tillates knevegg med høyde på inntil 1,4 m. Høyde utover dette betinger dispensasjon. 

Grad av utnytting: I eldre reguleringsplaner var utnyttingsgrad (u-grad) en vanlig måte å regulere utbygging på. Definisjonen på u-grad er som følger:

"forholdet mellom brutto golvareal (bruttoareal – BTA) i bebyggelse og brutto grunnareal inklusive halvparten av tilstøtende veg, bane, plass, park, vann eller elv, maksimalt 10,0 m."

Helt siden u-grad ble tatt i bruk som beregningsregel for grad av utnytting, har Sarpsborg kommune hatt en egen praksis når det gjelder hvilke type bygg/rom/etasjer som skal medregnes ved beregning av u-grad:
"Med bebyggelse i forbindelse med beregning av u-grad menes alle etasjer som inneholder rom med hoveddel. Dette gjelder for samtlige bygg på eiendommen. Rene kjellere, loft, uthus, garasje og lignende (som ikke inneholder rom som er hoveddel) tas ikke med i beregningen av u-grad."

Definisjon på hoveddel og tilleggsdel i boligbygg: I hoveddel inngår følgende rom innenfor en boenhet (bruksenhet) uansett hvilken etasje rommene befinner seg i:

• oppholdsrom, soverom, kjøkken, kjølerom, entré, vindfang
• bad, dusjrom, toalett, vaskerom, badstue, rom for svømmebasseng, trimrom
• solenergirom som brukes som oppholdsrom også om vinteren, (isolert) (f.eks. innglasset balkong, vinterhage o.l.)
• rom for kommunikasjon, inklusive trapp, mellom rom som er nevnt ovenfor

I tilleggsdel inngår følgende rom innenfor en boenhet (bruksenhet) uansett hvilken etasje rommene befinner seg i:

• boder, oppbevaringsrom, garasje
• tekniske rom (ventilasjonsrom, fyrrom, heismaskinrom, søppelrom eller liknende)
• solenergirom som ikke kan brukes som oppholdsrom om vinteren, (uisolert) (f.eks. innglasset balkong, vinterhage o.l.)
• balkonger, terrasser, portrom, arkader og andre åpne arealer
• rom for kommunikasjon, inklusive trapp, mellom rom som er nevnt, og mellom disse rom og hoveddel

Beregning av utnyttelsesgrad i Sarpsborg kommune

Veileder som definerer utnyttelsesgrad